Principales factores de la plusvalía inmobiliaria | Yave.mx

8 Principales factores que determinan la plusvalía inmobiliaria

Al momento de comprar una vivienda es común escuchar el término “plusvalía” e, incluso, puede ser uno de los argumentos de venta que un asesor inmobiliario te presente. Sin embargo, en muchas ocasiones no le prestamos suficiente atención por preocuparnos más por el costo del crédito hipotecario y los planes de financiamiento.

En este artículo te vamos a hablar sobre el concepto de plusvalía en bienes raíces, así como de los factores que lo afectan. Si quieres comprar una vivienda o quieres invertir en bienes raíces, entonces la apreciación debe ser lo más importante. La apreciación no solo afectará la cantidad de capital que tienes en la propiedad, sino que influirá en la venta futura de la vivienda, es decir, cuánto puedes ganar con ella.

Antes de entrar de lleno en lo que es la plusvalía inmobiliaria, debes saber que el término plusvalía fue pensado en el tema laboral, por lo que ahondaremos brevemente en el tema y su diferencia con lo que en realidad significa plusvalía en el ramo inmobiliario.  

¿Qué es la plusvalía?

La idea de plusvalía fue desarrollada por Karl Marx en su libro “El Capital” a finales del siglo XIX. De acuerdo a definición de la Real Academia Española (RAE), la palabra plusvalía significa “incremento del valor de un bien, por causas extrínsecas a él”.

¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?

En el ambiente inmobiliario, el término de plusvalía se utiliza en un sentido totalmente diferente al de la filosofía marxista. ¿A qué se refiere este concepto? La plusvalía en bienes raíces es el incremento del valor de un inmueble a través del tiempo debido a diferentes factores como la accesibilidad, la ubicación, la seguridad, servicios, arquitectura y muchos otros que ahora veremos.

Entonces, en el ramo inmobiliario, la plusvalía se define como el valor de un inmueble que con el paso del tiempo aumenta a consecuencia de variables externas, como modificaciones de obras públicas o urbanísticas, sin que los propietarios hayan gastado en ello. Esto quiere decir que si compras una casa en 2022, su valor será mayor en cinco o diez años; de ahí que normalmente se diga que comprar una vivienda es una inversión. 

¿Por qué invertir en el sector inmobiliario?

Una de las grandes ventajas de invertir en el sector inmobiliario es su gran estabilidad. Este es, por lo general, uno de los pocos sectores que no se ven afectados por cambios en la economía. Otros bienes, como los automóviles, pierden su valor al momento de que salen de la agencia automotriz. Los inmuebles, por el contrario, no sólo mantienen su valor a través del paso del tiempo, sino que te ofrecen plusvalía.

Entonces, si compras hoy una vivienda con las características correctas y la pones en renta, ésta podría terminar brindándote una suma significativamente más grande de la que inicialmente pagaste por ella.

Factores que incrementan la plusvalía de una propiedad

Es importante aclarar una cosa: no todos los inmuebles se ven beneficiados por la plusvalía. Para poder realmente aprovechar la plusvalía inmobiliaria, debes considerar algunos factores relacionados con la propiedad, sus alrededores y el mercado en general.

A continuación te mostramos cuáles son los factores que afectan la plusvalía de una propiedad:

1. Ubicación

La ubicación es el factor primordial porque determina el estatus de la propiedad, al tiempo que permite establecer una proyección del posible aumento de la plusvalía. Una vivienda en el centro de la ciudad, normalmente tiene una plusvalía mayor, en comparación con otra localizada en las periferias. 

Considerando el tipo de lugar, las colonias aledañas, los proyectos inmobiliarios que se estén desarrollando en el área y los servicios de la zona, se logra vislumbrar el incremento a largo plazo que puede tener la propiedad.

2. Servicios públicos y privados

Los servicios públicos se refieren a la infraestructura urbana que da soporte funcional al lugar y que benefician a los habitantes de la comunidad, elevan su calidad de vida y el nivel de la zona, tales como: 

• Red de energía eléctrica.

• Drenaje.

• Sistema de agua potable.

• Telefonía e Internet.

• Recolección de la basura.

• Gas natural, entre otros.

Los servicios privados son los que dan un aporte adicional a este nivel y calidad de vida. Aquí entran:

• Escuelas públicas y privadas.
• Centros comerciales cercanos.
• Centros recreativos como cines, centros deportivos, teatros, parques e iglesias.
• Hospitales.
• Comercio y zona económica.
• Industria y trabajo.
• Vías de transporte.

Asegúrate que estos servicios ya estén disponibles y no se queden sólo en la planeación. Para que un desarrollo inmobiliario, ya sea horizontal o vertical, cuente con los servicios públicos, debe tener en orden los permisos de construcción que otorgan las autoridades.

Si bien es importante tener disponibles servicios públicos y privados cerca, como los que mencionamos anteriormente, en ocasiones su cercanía no genera plusvalía. Esto es por la generación de congestionamientos, contaminación visual y auditiva, o porque se encuentran cerca de vías del tren, vendedores ambulantes o, incluso, un cementerio.

Checa a detalle el tipo de establecimientos que se encuentran en los alrededores y cómo pueden afectar la plusvalía de tu propiedad.

3. Vías de comunicación y movilidad urbana

Esto implica las calles y avenidas con los que se cuenta para el desplazamiento rápido, variado y seguro, ya que las personas requieren desplazarse, lo que implica hacer uso de las calles y del sistema de transporte.

4. Desarrollos futuros y tendencias

Aunque comprar en una zona ya consolidada es una buena opción, para notar un mayor incremento en la plusvalía, la mayoría de los inversionistas te dirán que es importantísimo considerar el potencial de las zonas en vías de desarrollo. Las ciudades se expanden hacia los extremos y nacen nuevos centros urbanos. Lo importante aquí es que exista un plan a corto o mediano plazo para el desarrollo.

Considera los planes de desarrollo urbano a mediano y largo plazo de los estados y municipios para conocer cuál será el uso del suelo actual, los tipos de vivienda y negocios potenciales que se construirán.

También se pueden vislumbrar las posibles vialidades que se necesitarán y, al final, tener una visión del conjunto en que se convertirá la zona. Todo esto garantiza la plusvalía del lugar y, por tanto, de la inversión a largo plazo. 

La plusvalía de un inmueble puede aumentar conforme al avance que la zona en cuestión tenga, puesto que, si es una ubicación con buena prospección económica, en un lapso de 3 ó 5 años podrás sin vender o alquilar a un precio mayor sin problemas.

5. Mantenimiento y estado de la vivienda

Si bien hemos dicho que la plusvalía está ligada principalmente a factores externos, también es importante que el dueño de la vivienda procure el mantenimiento constante para lograr la preservación de la misma.

Los materiales con los que fue construida la propiedad también influyen en la plusvalía: las paredes, techos, pisos e instalaciones serán considerados y evaluados por cualquier comprador. Si estos se encuentran en buen estado entonces es más probable que sigan dando valor al inmueble. 

Otras variables a considerar son la pintura de techos y paredes, el cambio de cableado y tuberías cuando ya hayan concluido su vida útil, la impermeabilización y reparación de cuarteaduras e, incluso, la limpieza general. En el caso de un terreno en el cual no se pretende construir a corto plazo, implica mantenerlo limpio, sin maleza y con el pago de impuestos al día.

Además de un buen mantenimiento, poder ofrecer amenidades únicas que complementen los servicios de la vivienda podrá incrementar significativamente el valor y plusvalía inmobiliaria de la misma.

6. Condiciones del mercado: oferta y demanda de inmuebles en la zona

La oferta y la demanda local (y el mercado inmobiliario de la zona en general) influye mucho en el valor de una propiedad. 

Consideraciones sobre la oferta y la demanda inmobiliaria:

• Mientras mayor sea la búsqueda por las propiedades, mayor será el valor de las casas y apartamentos en esa zona. 
• Si las propiedades de un tamaño y condición similares tienen una gran demanda en su área, el valor aumentará. Si la demanda baja y hay muchas casas similares en el mercado, el valor bajará.
• Las tasas hipotecarias bajas generalmente dan como resultado una mayor demanda, lo que eleva los valores y provoca una apreciación más pronunciada del precio de la vivienda. 
• Las tasas más altas, por otro lado, hacen lo contrario, lo que finalmente hace bajar los valores de las propiedades.

7. Seguridad

La seguridad influye directamente en el valor de una propiedad. Sin duda, los lugares más tranquilos tienen una mejor plusvalía, pues tienen mayor demanda.

8. Arquitectura y vistas

Al igual que los acabados, el tipo de arquitectura influye en la plusvalía inmobiliaria, ya que si el inmueble fue diseñado por un arquitecto famoso, que además aprovechó significativamente los espacios, es más probable que el valor de la casa o apartamento sea mayor.

Aquellos bienes inmuebles que cuentan con vistas privilegiadas poseen una plusvalía única. No es lo mismo vivir en un departamento con vistas al parque, que uno con vistas a una pared y con un par de bares por debajo.

Conclusión de la plusvalía inmobiliaria

Para calcular la plusvalía de una vivienda, deben analizarse los factores antes mencionados y partir del valor original de la vivienda, considerando además la antigüedad y condiciones actuales. Sin embargo, es recomendable que, para obtener un dato más preciso, acudas con un experto del sector inmobiliario para que te asesore.

Toma en cuenta que, aunque un inmueble tiende hacia la plusvalía, existen casos en los que se puede presentar una minusvalía, es decir una disminución del valor. Un caso concreto es cuando la vivienda se sitúa en una zona afectada por una catástrofe natural al grado de devastación.

Algunos de los factores más determinantes que hacen que una propiedad no incremente o, en su defecto, pierda plusvalía son los siguientes:

• Falta de mantenimiento.
• Antigüedad de la misma.
• La zona y su inseguridad.
• Prospección económica baja de la zona.

No lo olvides, la mejor herramienta para conocer el valor actual de tu propiedad es un avalúo inmobiliario que, con base en un estudio del mercado inmobiliario y las características del inmueble, calcula su valor. 

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