Renta con opción a compra, todo lo que debes saber | Yave.mx

Todo lo que debes saber sobre la renta con opción a compra

Comprar casa es uno de los sueños más grandes de la mayoría de los mexicanos y para conseguirlo, normalmente se recurre a un crédito hipotecario. Sin embargo, no siempre es posible obtener un financiamiento o cumplir los requisitos que imponen la entidades financieras.

Si bien solicitar una hipoteca es la manera tradicional para comprar una vivienda, en México ya hay más alternativas. Una de estas opciones es la renta con opción a compra y en el artículo de hoy te contaremos todo lo que debes saber sobre esta modalidad para adquirir una propiedad.

¿Qué es la renta con opción a compra?

La definición técnica de la renta con opción de compra es un tipo de contrato por el cual se renta un bien (normalmente un inmueble) por un tiempo determinado. Una vez terminado el plazo establecido de renta, el arrendatario tiene la alternativa de adquirir ese activo al precio que se estableció en el contrato.

Una de las características de esta modalidad es que se puede habilitar y pagar por medio de mensualidades, al igual que con una renta. Veamos todas las características de la renta con opción a compra:

• El inquilino tiene la oportunidad de comprar la vivienda después de un plazo determinado de haberla habitado.
• El pago de la renta mensual cubre parte del precio de venta, según lo que se acuerde en el contrato. En ocasiones, el 30% del pago de la renta es destinado a cubrir el precio total de la propiedad, pero esto se debe definir en cada contrato.
• Tanto el dueño como el inquilino deben firmar un contrato de arrendamiento y un contrato de compraventa con las intenciones de la adquisición de la propiedad al finalizar el periodo de renta.
• En el contrato se debe fijar el precio de venta del inmueble, así como el plazo en el que se concluirá la venta.
• El precio de venta de la vivienda no podrá modificarse una vez firmado el contrato.
• El pago mensual de renta se irá descontando del precio final de venta hasta liquidar la deuda. Estos pagos serán “el enganche” que se paga normalmente en una hipoteca.

En la modalidad de renta con opción a compra es importante considerar que el precio de la renta puede ser más elevado que una renta normal, debido a las implicaciones que esta operación representa.

En cuanto a la duración del contrato de renta del inmueble previo a que se pueda realizar la compra, es importante establecerlo desde el inicio. Normalmente puede ser de mínimo un año y máximo 10.

Otro dato a considerar es que el arrendador usualmente cobra una cantidad inicial por la concesión de la opción a compra. Este monto suele descontarse al momento de la compra del inmueble. En caso de que no se concrete la compra, no suele haber reembolso.

Ventajas de la renta con opción de compra

Rentar un inmueble con opción a compra es una opción muy atractiva para aquellas personas que de otra manera no podrían adquirir una propiedad, ya sea porque no pueden comprobar sus ingresos o porque no cuentan con los fondos necesarios para cubrir un enganche. De esta manera, es una alternativa amigable para quienes no cuentan con historial crediticio o con un aval.

La renta con opción a compra es ideal para:

• Aquellas personas que no pueden comprobar sus ingresos.
• Quienes no cuentan con fondos suficientes para pagar el enganche.
• Las personas que no pueden acceder a un crédito hipotecario.
• Ideal para millennials que no cuentan con un historial crediticio.
• Trabajadores freelance que necesitan aportar más requisitos para obtener un préstamo hipotecario.
• Personas que no tienen un aval.

¿Qué tipo de contrato se utiliza en el alquiler con derecho a compra?

La modalidad de renta con opción a compra puede parecer compleja en un inicio, pero la realidad es que es muy sencilla. Simplemente se realiza un contrato doble o mixto. Esto quiere decir que se deben firmar un contrato de arrendamiento y un contrato de compraventa.

De esta manera, el inquilino puede puede habitar el inmueble haciendo efectivo el contrato de renta y una vez terminado el periodo establecido en el contrato, tendrá derecho a comprar el inmueble, así como a descontar, igualmente de acuerdo a lo establecido en el contrato, las cuotas de alquiler.

El contrato de renta

En la parte del contrato de alquiler, es sumamente importante que se agregue la siguiente información:

• Plazo de duración del arrendamiento.
• Plazo estimado para ejercer el derecho a la compra. 
• Precio de renta mensual.
• Quién corre con los gastos de la comunidad.
• Quién corre a cargo de gastos de posibles reformas.

En ocasiones, el 30% del pago de la renta es destinado a cubrir el precio total de la propiedad.

El contrato de compraventa

Por lo que se refiere al contrato de compraventa, lo más importante es que especifique la voluntad del propietario de vender al inquilino una vez finalizado el plazo de duración del arrendamiento. Además, debe incluir la siguiente información:

• Precio de venta del inmueble.
• Porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas de renta que se descontarán del precio de venta .
• O la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.

Ventajas y desventajas de la renta con opción a compra

Entre las ventajas de la renta con opción a compra están las siguientes.

Ventajas para el inquilino:

• Las rentas que va pagando son como una inversión para la futura compra del bien inmueble.
• El arrendatario ya sabrá cuáles son las características del inmueble, es decir, está comprando algo que conoce.
• El inquilino también se verá beneficiado si ha pactado un precio que termina siendo inferior al del mercado al momento de concretar la compra.

• Una buena alternativa si no encuentra un comprador y no tiene urgencia por vender la propiedad. De esta manera, percibe un beneficio económico sin renunciar a la futura venta.
• El propietario está recibiendo un pago por adelantado por la venta del inmueble.

Sin embargo, también existen desventajas en la renta con opción a compra:

• En caso que no se concrete la compra, el inquilino perdería lo invertido con los pagos de las rentas (incluido el monto inicial desembolsado).
• El inquilino podría estar obligado a pagar impuestos por el alquiler y al ejecutar la opción de compra.
• Estar pendiente a las cláusulas que justifican la expulsión en ciertas situaciones. A veces, todo lo que se necesita es un solo pago perdido o tardío para que el vendedor ejerza su derecho al desalojo, sin la obligación de devolver el dinero o el reembolso de la diferencia entre las tarifas normales y los pagos por el alquiler con opción a compra.

Desventajas para el propietario:

• En este tipo de contrato, la compra no es segura si el inquilino decide finalmente no adquirir la propiedad.
• En el caso de una subida de precios de inmuebles mayor de lo esperado, el arrendador se verá perjudicado pues no podrá aprovechar esta subida.

• El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra.
• Se puede prorrogar el contrato de alquiler, si ambas partes así lo establecen. También deberá especificarse en la prórroga la opción de compra para que no quede invalidada.
• El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda siempre y cuando se respeten las condiciones establecidas en el contrato.
• No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
• No se puede modificar el precio de compraventa, pero sí el del alquiler. Revisar bien todas las condiciones antes de firmar ambos contratos.

No está de más recordar la obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que el propietario no puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino. Además, ambas partes deberán cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.

Renta con opción a compra: compra casa sin enganche

Como ya vimos, rentar una propiedad con opción de compra es una excelente opción para adquirir una vivienda sin tener que pagar un enganche. Sin embargo, antes de utilizar esta opción es importante revisar claramente las cláusulas de los contratos a firmar y cuándo se cancela o invalida el contrato.

A veces, por no pagar dos mensualidades, el inquilino puede perder su opción de compra, así que es sumamente importante revisar cada parte del contrato y, si quieres hacer uso de esta opción, saber que puedes apegarte a todo lo estipulado en los contratos y pagar en tiempo y forma.

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