¿Cuáles son las ventajas y desventajas de las preventas inmobiliarias?
Las preventas de vivienda son muy comunes en el sector inmobiliario y seguramente te has topado con muchos anuncios al respecto. Las preventas inmobiliarias impulsan la construcción de nuevos proyectos y amplían la oferta disponible, siendo una excelente opción para todos aquellos que quieren invertir su dinero en bienes raíces.
Comprar viviendas durante la preventa es una práctica común entre los inversionistas inmobiliarios, ya que apuestan al comprar viviendas a precios más bajos para después revenderlas, lo que puede permitir incluso duplicar su inversión.
Afortunadamente, comprar en preventa no es sólo para inversionistas. De hecho, cualquier persona puede comprar una propiedad en etapa de preventa y obtener grandes beneficios, como una mayor plusvalía y mejor capitalización de la inversión.
Comprar en preventa es una decisión importante, por lo que te contaremos todas las ventajas y desventajas que puedes encontrarte en el camino. Así que sigue leyendo y entremos en detalle.
¿Qué es una preventa inmobiliaria?
Una propiedad en preventa inmobiliaria es aquella que se encuentra en etapa de construcción, es decir, que no está lista para habitarse. Entre la etapa inicial y la final, los desarrolladores ofrecen inmuebles usualmente a precios más asequibles y con atractivas promociones.
Comprar una vivienda en etapa de preventa se considera una forma de comprar en bienes raíces a un precio más bajo, con oportunidades de que la inversión crezca a futuro. Los márgenes de ganancia de este proceso se relacionan al porcentaje de avance de la obra y la rentabilidad que genere la vivienda acorde a su plusvalía.
Los precios de las viviendas en preventa pueden ser hasta 30% menores que los de una vivienda terminada, y la construcción puede tardar de 1 a 2 años, dependiendo de lo que se lleve avanzado.
¿Cómo funcionan las preventas inmobiliarias?
Las casas en preventa son utilizadas por desarrolladores y constructores que buscan los recursos para financiar el proyecto.
Es decir, tras firmar un contrato de promesa de compraventa, esta empresa comenzará o continuará la edificación de las propiedades utilizando las cuotas mensuales para conseguir los materiales necesarios, contratar mano de obra y cubrir cualquier gasto relacionado con los procesos inmobiliarios, sin afectar su liquidez en otros proyectos, o bien, para pagar sus créditos puente y continuar la construcción.
Ventajas de comprar en preventa inmobiliaria
1. Precios más accesibles
La principal ventaja de comprar una casa o apartamento en preventa es que puedes comprarlo más barato. Usualmente, los desarrolladores ofrecen promociones de entre el 10 y el 30% de descuento. Dependiendo de la etapa de construcción, las primeras etapas suelen tener los precios más bajos. Y si quieres comprar un lote en preventa puedes encontrar incluso mejores ofertas, ya que los desarrollos serán de mediano a largo plazo.
2. Facilidades de pago y enganche
Los esquemas diferidos de pago económicos y los adelantos bajos son cualidades que otorga la preventa. Algunos desarrolladores te permiten dividir el enganche en distintos pagos, sí como anticipar mensualidades. Este arreglo favorece al no hacer necesaria la disposición financiera en una sola exhibición.
Generalmente, el pago de una propiedad se hace en dos partes: el pago inicial para asegurar la propiedad (también llamado depósito o “enganche”) y la diferencia, según el esquema de pagos que se acuerde.
Incluso, puedes negociar un “cero enganche”, con lo que el pago del 100% del valor de la propiedad se hará en el futuro, ya sea en mensualidades o de acuerdo al esquema que se establezca. Es común que algunos desarrolladores ofrezcan recibir el pago restante al momento de la entrega de la propiedad o al transferir el título de propiedad. También se podría negociar un pago en mensualidades hasta la entrega del inmueble.
3. Más plusvalía a futuro
Comprar un desarrollo inmobiliario en preventa puede asegurarte rendimientos certeros en tu inversión y ayudarte a conseguir la mejor oferta. Dependiendo de la zona en donde se esté construyendo, puede tener un futuro incremento en la plusvalía. Esto representa un gran beneficio para ti, ya que si compras una propiedad más barata en preventa, cuando decidas venderla puedes obtener hasta un 20 y un 30% de ganancia, sobre lo que invertiste.
Incluso, se estima que en las grandes ciudades, la plusvalía mínima de un desarrollo aumenta un 20% cuando se concluye. Hay que considerar que la plusvalía también depende mucho de diferentes factores, como la ubicación, seguridad, servicios, etcétera.
4. Personaliza tu vivienda
Si compras en las primeras etapas de preventa, podrás encontrar más apartamentos o casas disponibles. Incluso hay desarrolladores que te permiten diseñar (bajo la supervisión de un experto) la distribución del inmueble. Además, podrás decidir el color de las paredes, ciertos acabados y detalles que no interfieran con el concepto básico arquitectónico del desarrollo, por ejemplo, cambiar el tamaño de alguna habitación o la posición de ciertos elementos. A menor avance de la obra, mayor las posibilidades de cambios.
5. Estrena todo nuevo y con garantía
Como sigue en construcción, cuando te mudes gozarás de instalaciones totalmente nuevas. Seguramente habrás podido decidir qué materiales incluir, el tipo de detalles y acabados.
Además, al finalizar la construcción el desarrollador y constructor te entregaran garantías, las cuales te aseguran la reparación de averías o fallas en la construcción que puedan surgir durante el primer año del inmueble.
6. Elige la mejor ubicación
La compra en preventa de vivienda también ofrece la posibilidad de elegir la casa o apartamento que más te guste. Podrás escoger la orientación, el lugar dentro del desarrollo, la cercanía con el acceso principal y otros detalles y en general, cuál te agrada y conviene más.
7. Diseña tu vivienda con tiempo
Comprar en preventa te permitirá planificar y hacer la estimación del mobiliario que será parte de la mudanza pudiendo adquirir todo con tiempo, o encargarlo a la medida. También podrás tener el tiempo suficiente para poner fecha de terminación a un contrato de alquiler o vender otra propiedad. Además, podrás planificar la mudanza, nueva rutina y estilo de vida.
Desventajas de comprar en preventa inmobiliaria
Como en todo, también hay desventajas al comprar en preventas inmobiliarias, como:
1. Tiempo de espera
Si estás pensando en comprar en preventa debes valorar en cuánto tiempo podrás ocupar la vivienda para hacer tu presupuesto. Considera que debes continuar pagando la renta en simultáneo con la mensualidad de tu nuevo inmueble en preventa. Debido a que las casas en preventa no se encuentran completamente construidas, los compradores tienen que esperar a que la edificación termine y la propiedad esté lista para ser habitada, lo cual puede tardar entre 12 y 24 meses en finalizar.
2. Retrasos de entrega
Como ya sabes, hay circunstancias que no van a estar bajo tu control. A pesar de contar con un plan a seguir, es común que la construcción de casas en preventa se retrase, ya sea por condiciones fuera del control de los compradores o por retraso en los pagos. Por cientos de razones puede que la constructora no entregue en la fecha acordada, como que tengan inconvenientes con permisos de construcción o finalización de obra; incluso por falta de financiamiento. Debes tener un margen de tiempo y dinero ante cualquier eventualidad.
3. Fluctuaciones en el mercado
Si bien es poco común, existe el riesgo de no tener una plusvalía al comprar en preventa. No se puede descartar la posibilidad de que el mercado inmobiliario de la zona en cuestión sufra una caída y tome más tiempo de lo esperado recuperar la inversión. En cualquier caso, las inversiones en bienes raíces normalmente recuperan su valor en el tiempo, de manera que en situaciones adversas te recomendamos paciencia y confianza en que el mercado usualmente se recuperará.
4. Inconformidades
Es posible que el inmueble entregado contenga aspectos o detalles distintos o inconformes a los acordados al momento de la preventa. Sin embargo, este riesgo se puede mitigar asegurándote que tengas una garantía mínima de un año. Incluso, puedes pedir que se añada una cláusula de penalización al momento de acordar la compra, en la que se extienda el periodo de garantía y así protegerte en caso de que el desarrollador tome más tiempo del acordado para entregar el inmueble.
5. Fraudes inmobiliarios
Algunas empresas desarrolladoras pueden ser fraudulentas y estafar a los compradores. Para evitar que seas víctima de una estafa al momento de adquirir una propiedad en preventa, verifica lo siguiente:
- Investiga a la empresa desarrolladora.
- Compara diferentes desarrolladores antes de elegir una.
- Fíjate que el bien inmueble no tenga problemas para escriturar.
- La desarrolladora o constructora que ofrezca preventa de inmuebles debe contar con certificaciones y regulaciones, que a su vez estarán disponibles en los sitios oficiales de Profeco y Condusef. Consulta en Profeco si tiene historial con quejas de compradores.
Recomendaciones antes de comprar una vivienda en preventa
- Busca desarrolladoras reconocidas y con buena trayectoria antes de comprar en preventa.
- Antes de firmar verifica que en el contrato se especifiquen las características del inmueble (tamaño, materiales, ubicación, acabados y más) con número de registro otorgado y la fecha en que se autorizó.
- Otras características del inmueble que deben quedar definidas al firmar son: la extensión del terreno, superficie construida, estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar de estacionamiento, áreas de uso común, servicios con los que cuenta y estado físico general del inmueble.
- Asegúrate que te proporcionen los planos estructurales, arquitectónicos y de instalación del inmueble, así como las autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades para la construcción.
Como pudiste leer en este artículo, existen más beneficios que desventajas al comprar una propiedad en preventa inmobiliaria. Además de conseguir un precio más bajo, tu casa o apartamento tendrá mayor valor con el tiempo. Sin embargo, recuerda siempre tener un plan alterno y dinero suficiente para cubrir cualquier eventualidad.
Si decidiste que las preventas no son para ti y quieres comprar un inmueble a través de un crédito hipotecario, te invitamos a preaprobarte en sólo 3 minutos. ¡Estrena casa en menos de un mes!
*Consulta Términos y Condiciones
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