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Contrato de promesa de compraventa, ¿cuándo utilizarlo?

Comprar una casa puede ser un proceso complicado si no existe agilidad en los trámites, tanto del lado del comprador como del vendedor. Además, el proceso de compraventa debe hacerse con mucho cuidado para evitar malentendidos e, incluso, algún tipo de fraude entre las dos partes. 

Uno de los primeros pasos antes de comprar una vivienda es concretar un contrato de promesa de compraventa, mismo que te permita permite asegurar la compra del mueble que te interese. Existen varios casos en los cuales el contrato de promesa de compraventa es muy útil y en otras ocasiones no es necesario.

En este artículo, conocerás todos los detalles de un contrato de promesa de compraventa. ¡Comencemos!

¿Qué es una promesa de compraventa?

Una promesa de compraventa es el acuerdo legal entre un comprador y un vendedor, con el objetivo de dar garantía, confiabilidad y seguridad al comprador sobre el inmueble que se va a adquirir. Para darle legalidad a la promesa de compraventa, se debe realizar un contrato de promesa de compraventa.

¿Qué es un contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa de un inmueble es un acuerdo legal —es decir, firmado ante notario público— al que llegan el comprador y el vendedor de dicho inmueble.

En éste se establece la intención del comprador por adquirir la vivienda. Pacta la venta del inmueble, fija un precio y establece el periodo determinado en el que debe concretarse. De esta manera se asegura la venta, garantizando que el inmueble sea retirado del mercado y evitando que sea ofrecido a una tercera persona.

Diferencias entre el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa

Una duda muy común es si el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa de inmueble son lo mismo o no. La respuesta es no, el contrato de promesa de compraventa es diferente al contrato de compraventa y cada uno cumple distintas funciones. A continuación te decimos las características de cada uno. 

Características del Contrato de Promesa de Compraventa

• El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio. Contempla la obligación de hacerse cargo de una promesa, pero no se transmite la propiedad entre los promitentes.
• El contrato de promesa de compraventa cumple una función jurídica y no económica.
• Con el contrato de promesa únicamente se establecen las obligaciones a realizar.
• El contrato de promesa de compraventa debe celebrarse en el periodo pactado.
• Puede ser un contrato unilateral o bilateral, es decir, se define si la obligación corresponde a una sola de las partes o para ambas.
• El comprador y vendedor pueden ser personas morales o físicas.
• El contrato de compraventa está regulado por la ley.
  

Características del Contrato de Compraventa

• El contrato de compraventa es un contrato definitivo y sí se transmite la propiedad en el momento. 
• El contrato de compraventa es oneroso, es decir, establece una obligación para una o ambas partes que han firmado dicho contrato, del cual se va a obtener un beneficio.
• El contrato es bilateral, lo que significa que las obligaciones son para ambas partes.
• Aplica para bienes muebles e inmuebles, créditos o derechos reales.
• El comprador y vendedor pueden ser personas morales o físicas.
• El contrato de compraventa está regulado por la ley.
  

Si aún tienes dudas, te compartimos una tabla con las diferencias más importantes.

Conoce más: 10 preguntas sobre el contrato de compraventa

¿Cuándo se necesita firmar un contrato de promesa de compraventa?

No siempre es necesario firmar un contrato de promesa de compraventa. Sin embargo, esta herramienta resulta muy útil cuando no es posible adquirir el bien inmueble inmediatamente. Veamos las situaciones en las que se recomienda firmar este tipo de contrato:

• Estás a la espera del dictamen de tu solicitud de crédito hipotecario.
• Quieres comprar una vivienda en preventa, por lo que se puede establecer en el contrato el periodo de compraventa cuando el proyecto haya finalizado.
• Cuando el inmueble está en proceso de regularización ante el Registro Público de la Propiedad.
• La firma de escrituras y otros documentos para formalizar la compraventa están tomando mucho tiempo.

Datos necesarios en un contrato de promesa de compraventa

Para que el contrato de promesa de compraventa sea legal tiene que hacerse por escrito y estar avalado por un notario público. Asimismo, debe contener los siguientes datos:

Datos del vendedor

• Nombre completo.
• Domicilio.
• Fecha en la que se realizará el contrato de compraventa.
• Estado civil. Si el propietario del inmueble está casado por bienes mancomunados, también serán necesarios los datos del cónyuge y su firma.

Datos necesarios del comprador

• Nombre completo.
• Domicilio.
• Datos que avalen que cuenta con las capacidades legales y económicas para comprar el inmueble.

Datos generales

• Fecha en la que se realizará el contrato de compraventa.
• Dirección exacta del inmueble.
• Tipo de inmueble.
• Superficie construida.
• Extensión de la construcción.
• Datos catastrales y del Registro Público de la Propiedad.

Información adicional que puede necesitarse

• Verificar que ambas partes gozan de sus facultades mentales y legales para llevar a cabo la compra y venta de la propiedad.
• Dependiendo del caso, el comprador debe presentar un documento de preaprobación del crédito hipotecario.

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Tipos de contratos de promesa de compraventa

Los contratos de promesa de compraventa de un bien inmueble en México pueden ser por partes unilaterales o bilaterales, lo que significa:

• Contrato de promesa de compraventa unilateral
  Las obligaciones corresponden a una sola de las partes contratantes.
• Contrato de promesa de compraventa bilateral
  Las obligaciones deberán cumplirse por ambas partes.

Cláusulas que debe incluir un Contrato de Promesa de Compraventa

Las cláusulas de un contrato de promesa de compraventa de un inmueble establecen las condiciones que ambas partes acuerdan al momento de celebrar un contrato, indicando las obligaciones para que pueda llevarse a cabo en las mejores condiciones. Para que el contrato tenga validez, debe incluir lo siguiente:

Obligaciones

Establecen los compromisos de cada una de las partes, como quién hará el pago de impuestos y de los gastos notariales, la fecha en la que el comprador se compromete a realizar el pago por la propiedad —y que el vendedor se compromete a entregar el inmueble libre de gravámenes—, entre otros. 

Condiciones de compraventa 

• Precio del inmueble.
• Condiciones de pago.
• Fecha de pago.
• Forma de pago (transferencia, efectivo, cheque, etcétera).
• Monto del enganche.
• Pago en una sola exhibición o pagos mensuales.

Es importante que el precio de la vivienda esté basado en un avalúo inmobiliario realizado por un profesional y que ambas partes estén de acuerdo con el monto establecido al momento de firmar el contrato, ya que no podrá ser cambiado más adelante. 

El porcentaje de enganche que se suele dar al momento de firmar el contrato de promesa de compraventa varía. Sin embargo, es común ver que se pague entre el 5 y 10% de enganche.

Sanciones

Establecen las sanciones correspondientes en el caso de que alguna de las partes incumpla con las obligaciones asumidas en el contrato. Dichas sanciones pueden ser: multas o el reembolso de los pagos realizados. Por ejemplo, si el vendedor no cumple con sus obligaciones, pagará la pena convencional y tendrá que devolver el dinero adelantado, por concepto de enganche al comprador.

Firmas

Una vez que se ha llegado a un acuerdo sobre todas las cláusulas y condiciones establecidas en el contrato, se procede a firmar ante el notario público. El documento deberá tener mínimo cuatro firmas: 

• Comprador.
• Vendedor (en caso de que el vendedor esté casado por bienes mancomunados, se deberá incluir la firma del cónyuge).
• Dos testigos.

Una vez que quede firmado el contrato de promesa de compraventa, éste tiene validez oficial.

Domicilio para notificaciones

Se indica el domicilio al cual deberán hacerse llegar las notificaciones en caso de que no se cumpla el contrato.

Fecha de cumplimiento

Fecha exacta o aproximada para la escrituración. Al momento de la escrituración, el propietario entregará la casa al comprador y éste deberá liquidar el monto total de la propiedad.

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¿Qué pasa si no se cumple el contrato de promesa de compraventa?

Si alguna de las partes no llegara a cumplir alguna de las cláusulas estipuladas en el contrato, se deben revisar las sanciones establecidas en él. Como mencionamos anteriormente, estas sanciones pueden incluir multas, por ejemplo, si no se cumple el contrato en el tiempo acordado o la devolución del enganche.

Ya sabes todo lo necesario sobre el contrato de promesa de compraventa y sus diferencias con el contrato de compraventa. Y aquí puedes descargar gratis un ejemplo de formato de contrato de promesa de compraventa en PDF.

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