¿Qué es un crédito hipotecario? | Yave.mx

Actualizado: 04 de julio, 2024

Un crédito hipotecario es un préstamo que se solicita a un banco o entidad financiera para comprar una casa o departamento. Es una forma de obtener el dinero necesario para adquirir una vivienda sin tener que pagarlo de inmediato.

Cuando solicitas un crédito hipotecario, la institución financiera te presta el dinero. A cambio, tú te comprometes a devolverlo en un período establecido, generalmente de 5 a 20 años. Durante ese tiempo, pagarás una mensualidad definida, que incluye tanto el dinero prestado como los intereses que la institución financiera te cobra por el préstamo.

La propiedad que compras con el crédito hipotecario se convierte en una garantía. Esto significa que si no cumples con tus pagos, la entidad financiera tiene el derecho de tomar posesión de la propiedad y venderla para recuperar el dinero prestado.

Es importante considerar que los créditos hipotecarios suelen tener requisitos específicos, como:

• Contar con un buen historial crediticio.
• Demostrar ingresos estables.
• Tener un ahorro para el enganche y otros gastos iniciales.

Además, es fundamental leer y entender los términos y condiciones del crédito antes de firmarlo, ya que es un compromiso financiero a largo plazo.

En resumen, un crédito hipotecario es un préstamo que te permite comprar una casa y pagarla a lo largo del tiempo, devolviendo el dinero prestado más intereses mensuales. Es una opción para aquellas personas que no tienen los recursos suficientes para adquirir una vivienda al contado.

¿Cuáles son los beneficios de obtener un crédito hipotecario?

Tener un crédito hipotecario puede ofrecer varios beneficios, algunos de ellos son:

1. Adquisición de vivienda. El principal beneficio es que te permite comprar una casa o propiedad sin tener que pagar el monto total de la compra de una sola vez. Esto te brinda la oportunidad de convertirte en propietario de una propiedad, incluso si no tienes los recursos suficientes para comprarla al contado.

2. Pago a plazos. Con un crédito hipotecario, puedes distribuir el pago de la vivienda a lo largo de varios años, generalmente de 5 a 20 años. Esto facilita el cumplimiento de tus obligaciones financieras, ya que pagas una cantidad fija cada mes, lo cual puede ser más manejable que tener que desembolsar una suma considerable de dinero de una vez.

3. Estabilidad financiera. Al tener un crédito hipotecario, tienes la posibilidad de estabilizar tus gastos de vivienda a largo plazo. Aunque los pagos mensuales pueden variar dependiendo de la tasa de interés (fija o variable) y otros factores, puedes planificar tu presupuesto a largo plazo con mayor certeza, ya que conoces los pagos mensuales que debes realizar.

4. Construcción de historial crediticio. Si mantienes un buen historial de pagos con tu crédito hipotecario, puedes fortalecer tu historial crediticio. Esto trae beneficios a futuro, ya que tener un buen historial crediticio puede facilitar la obtención de préstamos para otros fines, como la compra de un automóvil o la obtención de créditos personales.

5. Posible apreciación de la propiedad. En muchos casos, las propiedades tienden a aumentar de valor con el tiempo. Si el valor de tu propiedad aumenta, puedes beneficiarte de la plusvalía, lo que significa que podrías venderla en el futuro por un precio más alto o utilizarla como garantía para obtener otros préstamos.

¿Cuáles son los requisitos para obtener un crédito hipotecario?

Ser candidato a un crédito hipotecario va más allá de tener buenos ingresos mensuales o un historial crediticio impecable. Si bien la estabilidad económica es un factor determinante, existen otros requisitos que debes considerar.

Analiza tu situación en los siguientes casos y mejora tu perfil como cliente.

Tener en orden tus compromisos financieros y realizar los pagos de tus deudas a tiempo es clave para ser candidato a un crédito hipotecario. Si bien existe un mito que asegura que tener un historial en Buró de Crédito es malo, no es así. Todas las personas que han solicitado un préstamo están ahí, la diferencia radica en la cantidad de compromisos y en el score. 

• Compromisos. Se refiere a la cantidad de préstamos, créditos o servicios que tienes contratados en ese momento. Cuando una persona tiene muchos compromisos financieros, su capacidad de pago se reduce.
• Score. Se trata de una calificación otorgada por Buró de Crédito que determina tu comportamiento como pagador. En esta calificación influyen los atrasos de tus pagos y el uso que le das a los créditos (es decir, si tienes tus cuentas a tope o si sabes manejar los pagos).

Recomendaciones

Lo primero que debes hacer es pagar a tiempo tus deudas. Si eres una persona olvidadiza, considera domiciliar tus pagos para evitar atrasos. Aunque la planeación financiera puede resultar un reto para muchas personas, debes pensar que de eso dependerán tus próximos movimientos financieros.

Un mal historial crediticio puede cerrarte las puertas a un crédito hipotecario. Considera que el 30% de tus ingresos debe cubrir este pago; mientras que el pago de tu hipoteca, más tus otras deudas, no deben superar el 60% de tus ingresos totales. 

Un crédito hipotecario nunca va a cubrir el 100% del costo de un inmueble. Antes de solicitar un préstamo de este tipo debes considerar que las instituciones financieras suelen prestar del 80 al 90% de este valor, lo demás equivale al enganche que el comprador debe pagar al vendedor.

Pero ese no es el único gasto que debes hacer, también debes contemplar el avalúo, los gastos notariales (estimados en el 7% del valor del inmueble en la CDMX), la comisión por apertura, entre otros gastos iniciales.

Recomendaciones

Descarta gastos innecesarios para comenzar un ahorro destinado a tus gastos iniciales. Si ya tienes dinero ahorrado, elige una institución que pueda prestarte hasta el 90% del valor del inmueble, que no haga cobros por gastos de investigación o por pagos adelantados.

Otra recomendación, que depende mucho de tus gustos personales, es la elección de un inmueble que no requiera demasiadas reparaciones. De ser así, la cantidad ahorrada deberá ser mayor y podrías descapitalizarte.

Para obtener un crédito hipotecario, es importante que compruebes tus ingresos adecuadamente. Si bien los estados de cuenta son importantes, también es necesario que tus ingresos estén regularizados por el Servicio de Administración Tributaria (SAT) y que tus recibos se encuentren timbrados.

Si eres emprendedor o laboras como trabajador independiente, puedes comprobar tus ingresos a través de la declaración anual. En este caso, no se requerirán recibos de nómina timbrados, pero sí la constancia de que estás pagando tus impuestos.

¿Cuánto necesitas comprobar? Regularmente, debes tener ingresos de 15 mil pesos como mínimo —después de impuestos, también conocidos como libres o netos—. Recuerda que puedes recurrir a la coacreditación (unión de ingresos con otras personas) para ser candidato al crédito u obtener un monto mayor.

Recomendaciones

Tener ingresos comprobables es muy importante para llevar un buen manejo de tus finanzas. Además, te servirá para tu Afore, entre otros trámites importantes. Solicita a tu empleador que te entregue recibos de nómina timbrados.

¿Qué son los recibos timbrados? Es la certificación fiscal que comprueba la validación del SAT. Puedes encontrarla como un código QR o folio fiscal de 32 dígitos (letras y números combinados). 

¿Cuáles son los gastos iniciales de un crédito hipotecario?

Existen gastos que debes contemplar antes de solicitar tu crédito hipotecario, incluso si piensas pagar el inmueble de contado. Aquí la explicación.

• Enganche. Este monto se paga directamente al vendedor del inmueble. El saldo restante, es cubierto por el crédito hipotecario que contrates. Entre mayor sea el enganche, menor será el crédito, por lo que la mensualidad bajará. Lo ideal es aportar entre el 10 y el 30% del valor del inmueble.
• Gastos de investigación. Se trata de una revisión a tu perfil de riesgo que ayuda a determinar el tiempo y la agilidad que llevará el proceso. En general, sirve para corroborar que el inmueble está en condiciones de que lo compres. Algunas instituciones financieras —como Yave— no cobran por gastos de investigación
• Avalúo. Es una estimación realizada por un experto sobre el valor de la vivienda. Una vez que tu crédito hipotecario es aprobado —y que cuentas con un inmueble seleccionado—, se asigna la unidad de valuación, encargada de realizar una visita y levantar el avalúo. El notario utiliza el avalúo para determinar los impuestos a pagar. En tanto, la institución financiera lo usa para saber si el inmueble tiene el valor de mercado que dice el precio de compraventa.
• Gastos notariales. Este rubro contempla los gastos de escrituración de la casa, los honorarios del notario que la realiza, impuestos de adquisición y derechos de registro. El monto se estima en el 7% del valor del inmueble en la CDMX (varía en cada estado de la República Mexicana). Sin embargo, el costo exacto sólo puede conocerse después de ejecutar el avalúo. Existen jornadas notariales que ayudan a reducir este gasto hasta en un 60%, especialmente para inmuebles de menor monto.
• Comisión por apertura. Es el costo de los trámites de apertura del crédito. La buena noticia es que existe la opción de financiar este gasto en el plazo del crédito. De ser así, no tendrías que dar este pago inicial.
  

¿Cómo se determina el monto de un crédito hipotecario?

El monto de préstamo de un crédito hipotecario se determina considerando varios factores. Te mencionamos algunos de los aspectos más comunes que se tienen en cuenta:

• Ingresos y capacidad de pago. La institución financiera evaluará tus ingresos, estabilidad laboral y capacidad de pago para determinar el monto que puedes solicitar como préstamo hipotecario. Generalmente, se considera que tus pagos mensuales de la hipoteca no excedan un porcentaje específico de tus ingresos mensuales, como el 30% o 40%.
• Relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés). La relación préstamo-valor es la proporción entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Por lo general, las entidades financieras están dispuestas a financiar un porcentaje del valor de la propiedad, mientras que el resto deberá ser cubierto mediante un pago inicial, conocido como enganche En muchos casos, se busca que el LTV no supere el 80% o 90% del valor de la propiedad.
• Tasa de interés. La tasa de interés aplicada al préstamo hipotecario también influye en el monto total que puedes solicitar. Una tasa de interés más baja puede permitirte acceder a un préstamo de mayor, ya que los pagos mensuales serán más bajos. ¡Ojo! Es importante tener en cuenta que una tasa de interés más alta aumentará el costo total del préstamo.
• Calificación crediticia. Tu historial crediticio y puntaje crediticio son aspectos que las instituciones financieras consideran al determinar el monto del préstamo hipotecario. Un buen historial crediticio, con pagos a tiempo y bajo endeudamiento, puede aumentar tus posibilidades de obtener un préstamo de mayor monto.

Recuerda que cada banco o entidad financiera puede tener sus propios criterios y políticas para determinar el monto de un crédito hipotecario. Te recomendamos acudir a diferentes instituciones financieras, comparar opciones y solicitar asesoría para evaluar cuánto puedes solicitar de manera realista y responsable.

¿Qué tipos de créditos hipotecarios existen?

Existen varios tipos de créditos hipotecarios que se adaptan a diferentes necesidades y situaciones. Si nos enfocamos en la tasa, existen dos opciones comunes:

• Crédito hipotecario de tasa fija. En este tipo de crédito, la tasa de interés se mantiene fija a lo largo de todo el plazo del préstamo. Esto significa que tus pagos mensuales serán constantes y predecibles, lo que facilita la planificación financiera a largo plazo.
• Crédito hipotecario de tasa variable. A diferencia del crédito de tasa fija, en este tipo de crédito la tasa de interés puede fluctuar durante el plazo del préstamo. La tasa de interés está vinculada a un índice de referencia, esto implica que tus pagos mensuales pueden cambiar a lo largo del tiempo, ya que la tasa de interés se ajusta periódicamente según las condiciones del mercado.

Además del tipo de tasa de interés, es importante dividir los créditos hipotecarios según la institución que los brinda. Por ejemplo:

1. Crédito hipotecario de una institución privada. Son créditos otorgados por bancos u otras entidades financieras, como Yave, la primera hipoteca 100% digital en México. Pueden ser de tasa fija o tasa variable, y ofrecen diferentes plazos y condiciones según la institución. Estos créditos generalmente requieren enganche y tienen requisitos específicos, como buen historial crediticio y comprobación de ingresos.

2. Crédito hipotecario gubernamental. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) ofrecen créditos hipotecarios a los trabajadores afiliados a dichos institutos. Estos créditos se basan en los ahorros acumulados en la Subcuenta de Vivienda del trabajador (en el caso del Infonavit) y en su capacidad de pago. De igual forma, se otorgan a través de un sistema de puntaje que considera la antigüedad laboral, entre otros factores.

3. Programa de crédito hipotecario del gobierno (SHF): La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ofrece programas de crédito hipotecario respaldados por el gobierno. Estos programas están dirigidos a diferentes segmentos de la población, como jóvenes, trabajadores informales y familias de bajos ingresos. Uno de sus principales beneficios es que ofrecen condiciones especiales, como tasas de interés más bajas y plazos flexibles.

Aspectos a tener en cuenta

Además de verificar que cumplas con los requisitos básicos para ser candidato a un crédito hipotecario —como la comprobación de ingresos, el historial crediticio sin pecados mayores y ahorros para los gastos iniciales— es importante que consideres que un crédito hipotecario representa un compromiso a largo plazo. 

Analiza tus finanzas y estabilidad laboral, con el fin de evitar caer en impagos o tener problemas de descapitalización. 

Recuerda que es muy importante entender cómo funciona un crédito hipotecario antes de embarcarte en la compra de una vivienda. Investiga y asesórate para tomar decisiones financieras informada.

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