Impuestos que deben pagarse al comprar y vender un inmueble
El pago de impuestos durante la compraventa de una casa suele generar muchas dudas. Antes de explicarte cuál es el impuesto que debes pagar —incluso, cuál podrías exentar–, te contaremos un poco sobre estos impuestos y cuándo aplica cada uno.
1. Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
Como su nombre lo indica, se trata del impuesto que debe cubrir la persona que va a adquirir un inmueble. Este pago se calcula con base en el valor más alto entre:
- El precio de compraventa, acordado entre el vendedor y el comprador.
- El valor comercial o avalúo, resultado de un dictamen técnico.
- El valor catastral, establecido por la Tesorería de la Ciudad de México para el pago de impuestos (puede encontrarse en la boleta predial).
Para conocer con mayor detalle los pasos para calcular este impuesto, te invitamos a leer ¿Cuáles son los impuestos a pagar al comprar un inmueble?
2. Impuesto Sobre la Renta (ISR).Así como el comprador debe cubrir el ISAI, cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir su venta, debe pagar ISR. Este impuesto sólo lo pagan las personas físicas y, en muchos casos, es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien lo retiene.
¡Ojo! Existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, pagar un menor impuesto o pagar nada.
En el caso de las personas morales, el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Vale la pena mencionar que también existen personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas.
Avalúo para deducción fiscal por mejoras (ISR)
Al vender un inmueble, existe la posibilidad de reducir el ISR conforme a Artículo 205 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre La Renta, que menciona lo siguiente:
“Para efectos del artículo 121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcción.
Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el valor de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversiones.
Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte”.
¿Qué más puedes deducir al vender un inmueble?
Como mencionamos anteriormente, si eres el vendedor del inmueble, debes pagar ISR. La buena noticia es que puedes deducir ciertos impuestos —además de la deducción fiscal por mejoras—. De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes pueden efectuar las siguientes deducciones:
- El costo comprobado y actualizado de adquisición. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos el 10% del monto de la enajenación de que se trate.
- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
- Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
Para conocer con mayor detalle estas deducciones y sus limitantes, te invitamos a visitar el sitio oficial del SAT.
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