Los 10 factores más importantes para invertir en bienes raíces
¿Qué es lo más importante que tienes que considerar al invertir en bienes raíces? Si bien la ubicación siempre es una consideración clave, existen otros factores que también ayudan a determinar si una inversión es adecuada para ti. En este artículo te contamos los 10 factores más importantes que debes considerar si estás pensando invertir en el mercado inmobiliario.
1. Ubicación de la propiedad
Por qué es importante
La ubicación es, y siempre ha sido, el factor más importante para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria. La proximidad a zonas populares y de prestigio, con espacios verdes, restaurantes, el estado del vecindario, e incluso que tenga vistas panorámicas, son un factor relevante al momento de valorar una propiedad residencial.
La cercanía a los supermercados, centros comerciales, medios de transporte y autopistas juegan un papel importante al momento de valorar las propiedades comerciales.
Qué buscar
Un factor clave al considerar la ubicación de la propiedad es la visión de mediano a largo plazo con respecto a cómo se espera que evolucione el área durante el período de inversión. Por ejemplo, un tranquilo terreno en la parte trasera de un edificio residencial podría convertirse algún día en una ruidosa fábrica, lo que disminuiría su valor.
Por eso es de suma importancia que revises minuciosamente la propiedad y el uso previsto de las áreas inmediatas donde planeas invertir.
Una forma de recopilar información sobre cuáles son las perspectivas de la zona que te interesa es comunicarte con el ayuntamiento a cargo de la zonificación u otras agencias públicas como el Sistema de planificación urbana de México. Esto te dará acceso a la planificación del área a largo plazo y determinará qué tan favorable o desfavorable es tu propio plan para dicha propiedad.
2. Valor de la Propiedad
Por qué es importante
Hacer un avalúo inmobiliario de la propiedad es sumamente importante ya que determinará el financiamiento que necesitas para la compra, y otros cálculos, como el análisis de inversión, el seguro y el pago de impuestos. Todo depende de la valuación de los bienes inmuebles.
Qué buscar
Los métodos para calcular el valor de una propiedad de bienes raíces comúnmente utilizados son:
- Comparación de ventas: comparar ventas recientes de propiedades con características similares: las más comunes y adecuadas tanto para propiedades nuevas como antiguas.
- Costo: el costo del terreno y la construcción, menos la depreciación—adecuado para nueva construcción.
- Ingresos: basado en las entradas de efectivo esperadas, adecuado para alquileres.
- Avalúo inmobiliario profesional: contratar a un profesional para que realice el avalúo.
3. Propósito de la inversión
Por qué es importante
Dada la baja liquidez y la alta inversión en bienes raíces, no definir el propósito de tu inversión puede generar resultados inesperados, como tener dificultades financieras, especialmente si buscas un crédito hipotecario para solventar la inversión.
Qué buscar
Identifica cuál de las siguientes categorías se adapta a tu propósito y luego planifica acorde:
- Compra y uso propio. Aquí ahorrarás en el alquiler y tendrás el beneficio de la tú mismo puedes cuidar el inmueble, al mismo tiempo que obtendrás una apreciación del valor.
- Compra y arrendamiento. Esto ofrece ingresos regulares y apreciación del valor a largo plazo. Sin embargo, para ser un propietario debes saber manejar posibles disputas y problemas legales, administrar inquilinos, hacer trabajos de reparación, etcétera.
- Compra y venta (a corto plazo). Esto funciona generalmente para una ganancia rápida, de pequeño a mediano valor: la propiedad típica está en construcción y se vende con una ganancia al finalizar.
- Compra y venta (largo plazo). Esto generalmente se enfoca en una gran apreciación del valor intrínseco durante un largo período. Esto ofrece alternativas para complementar metas a largo plazo, como la jubilación.
4. Flujos de efectivo esperados y oportunidades de ganancias
Por qué es importante
El flujo de efectivo se refiere a cuánto dinero queda después de los gastos. El flujo de caja positivo es clave para una buena tasa de rendimiento de una propiedad de inversión.
Qué buscar
Desarrolla proyecciones para los siguientes gastos:
- Flujo de efectivo esperado de los ingresos por alquileres (la inflación favorece a los propietarios de los ingresos por renta de inmuebles).
- Aumento esperado en el valor intrínseco debido a la apreciación del precio a largo plazo.
- Beneficios de la depreciación (y beneficios fiscales disponibles).
- Análisis coste-beneficio de hacer reparaciones/remodelaciones antes de la venta para conseguir un mejor precio.
- Análisis coste-beneficio de los préstamos hipotecarios vs tiempo de venta del inmueble.
5. Ten cuidado con el apalancamiento
Por qué es importante
Pedir un crédito hipotecario puede ser la mejor opción, pero al mismo tiempo, puede costarte caro. Para una inversión inmobiliaria deberás comprometer tus ingresos futuros para obtener utilidades hoy al costo de los intereses repartidos a lo largo de muchos años.
Asegúrate de entender cómo manejar préstamos de esta naturaleza y evitar altos niveles de deuda, o lo que se conoce como sobreapalancamiento. Incluso los expertos en bienes raíces enfrentan el desafío del apalancamiento si hay condiciones adversas en el mercado. Esto sumado a una escasez de liquidez, puede arruinar los proyectos de inversión inmobiliaria.
Qué buscar
Dependiendo de tus ganancias actuales y (futuras esperadas), considera lo siguiente:
- Decide el tipo de hipoteca que mejor se adapte a tu situación: hipoteca de tasa fija, hipoteca de tasa ajustable (ARM), interés solamente, pago inicial cero, etc. Ten en cuenta que cada tipo de hipoteca tiene su propio perfil de riesgo y debes estudiar cada una con cuidado. Mantente al tanto de los términos, condiciones y otros cargos impuestos por el prestamista hipotecario.
- Compara créditos hipotecarios para encontrar tasas de interés más bajas y mejores términos.
6. Construcción nueva vs propiedad existente
Por qué es importante
Las nuevas construcciones generalmente ofrecen precios atractivos, la opción de personalizar y nuevas amenidades. Pero, los riesgos incluyen demoras, mayores costos y no conocer cómo se va a desarrollar un vecindario recién urbanizado. Por otro lado, las propiedades existentes ofrecen comodidad, acceso más rápido, mejoras establecidas (servicios públicos, paisajismo, etc.) y, en muchos casos, costos más bajos.
Qué buscar
Aquí hay algunas cosas clave a tener en cuenta al decidir entre una nueva construcción o una propiedad existente:
- En el caso de nuevas construcciones, revisa proyectos anteriores e investiga la reputación de la empresa constructora.
- Revisa los títulos de propiedad, las encuestas recientes y los informes de tasación de las propiedades existentes.
- Considera los costos mensuales de mantenimiento, las cuotas pendientes y los impuestos. Costos como éstos pueden afectar severamente tu flujo de efectivo.
Cuando inviertas en una propiedad que actualmente está en renta, averigua si la propiedad tiene renta fija o si el contrato se negocia cada ciertos meses. ¿Está a punto de expirar el contrato de arrendamiento? ¿Las opciones de renovación son favorables para el inquilino?
Controla la calidad y el mantenimiento de los muebles y acabados (cocina integral, baños, etcétera) que se van a incluir en la venta.
7. Inversiones Indirectas en Bienes Raíces
Por qué es importante
La gestión de bienes inmuebles a largo plazo no es para todos. Existen alternativas que te permiten invertir en el sector inmobiliario de forma indirecta.
Qué buscar
Considera otras formas de invertir en bienes raíces:
- Sociedades de inversión inmobiliaria o FIBRAS (fideicomisos de infraestructura y bienes raíces)
- Acciones de empresas inmobiliarias
- Fondos enfocados al sector inmobiliario
- Bonos hipotecarios
8. Tu puntuación de crédito
Por qué es importante
Tu puntaje en buró de crédito afecta tu capacidad para calificar para una hipoteca y afecta los términos que te puede ofrecer un prestamista.
Qué buscar
Revisa tus puntajes en Buró de Crédito y Círculo de Crédito:
- Para Buró de Crédito. La escala va de 456 (considerado no satisfactorio) a 760 (considerado excelente). El score en Buró de Crédito es un complemento del reporte de crédito especial que permite saber cómo está tu situación crediticia.
- Para Círculo de Crédito. El score de Círculo de Crédito va de 300 - 550 (tienes que mejorar) a 800 (considerado como excelente). Círculo de Crédito te da recomendaciones y tips personalizados para que puedas mejorar tus posibilidades crediticias.
Pagar puntualmente tus cuentas es de gran ayuda para tener un buen historial crediticio, el cual ayudará a que una institución te otorgue un préstamo hipotecario.
9. Infórmate sobre el mercado inmobiliario en general
Por qué es importante
Al igual que con otros tipos de inversiones, es bueno comprar barato y vender caro. Los mercados inmobiliarios fluctúan y vale la pena estar al tanto de las tendencias. También es importante prestar atención a las tasas hipotecarias para que puedas reducir tus costos de financiamiento, si es posible.
Qué buscar
Es importante mantenerte actualizado con tendencias y estadísticas para:
- Precios de viviendas y ventas de inmuebles
- Nuevas construcciones
- Inventario de propiedades
- Tasas hipotecarias
10. Usa un simulador de crédito hipotecario
Por qué es importante
Utilizar un simulador de crédito hipotecario como el de Yave te ayudará a comparar los diferentes escenarios de pago de tu hipoteca, con el fin de valorar todas las opciones y poder elegir la que más te sea rentable y se adecúe a tus posibilidades.
Qué buscar
Para usar un simulador de crédito, debes saber cuál es el precio aproximado del inmueble que quieres comprar y cuánto puedes dar de enganche. Una vez que indiques estos datos y se despliegue la información, podrás ver tanto los detalles del crédito, como la tabla de amortización. De esta manera, podrás calcular tu cuota mensual y asegurarte de tener las posibilidades de pago para solventar la hipoteca que deseas solicitar.
Conclusión para invertir en bienes raíces
Los bienes raíces pueden ayudar a diversificar tu cartera. En general, los bienes inmuebles tienen una baja correlación con otras clases de activos importantes, por lo que cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir.
Una inversión inmobiliaria también puede proporcionar un flujo de efectivo constante, apreciación sustancial, ventajas fiscales y rendimientos competitivos ajustados al riesgo, lo que convierte a una inversión inmobiliaria en una inversión sólida.
Por supuesto, al igual que cualquier inversión, es importante considerar ciertos factores de riesgo, como los que discutimos en este artículo.
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