En Yave, sabemos que a veces la terminología técnica y legal puede ser complicada. Por eso, queremos ayudarte a simplificar el proceso de comprar una casa y hemos escrito este artículo con las preguntas más frecuentes sobre los contratos de compraventa de un bien inmueble en México.
Además, al final del artículo encontrarás un formato descargable de contrato de compraventa para cualquier tipo de inmueble, ya sea casa, apartamento, local o terreno.
Es de suma importancia conocer las cláusulas que conforman un contrato de compraventa para así poder modificar los detalles pertinentes, los cuales normalmente se ven afectados según el tipo de inmueble, suelo, renovaciones o cambios realizados, etcétera. Así que, iniciemos con las 10 preguntas más frecuentes sobre los contratos de compraventa de un bien inmueble.
1. ¿Qué es un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa de un bien inmueble es un contrato en el cual el propietario de dicho inmueble (vendedor) transmite la propiedad a otra persona (comprador).
Para concretar el contrato de compraventa se establece un precio, el cual se determina en el contrato y es aprobado por ambas partes. De esta manera, el título de propiedad se transfiere y sirve para acreditar que el inmueble ha cambiado de propietario.
Cabe aclarar que el contrato de compraventa es el contrato que se firma ante notario el día de la transacción. La mayoría de las dudas de las personas se refieren al "contrato de promesa de compraventa", que es un contrato firmado entre particulares.
2. ¿Para qué sirve el contrato de compraventa de un bien inmueble?
Un contrato de compraventa para un bien inmueble se utiliza para adquirir la propiedad de una casa, apartamento o terreno en México, y puede ser utilizado tanto por personas físicas como por personas morales. Una vez que está firmado el contrato de compraventa se puede acreditar la propiedad del inmueble y hacer uso de él.
Conoce más: Contrato de promesa de contraventa, ¿cuándo utilizarlo?
3. ¿Quiénes intervienen en un contrato de compraventa?
Muy simple, en un contrato de compraventa intervienen dos partes: el comprador y el vendedor, las cuales pueden ser personas físicas o morales, indistintamente. Vamos a definirlas:
- Comprador. Es la persona que se compromete a pagar el precio (en dinero o en especie) establecido en el contrato de compraventa para adquirir el inmueble.
- Vendedor. Es la persona actualmente registrada como propietaria del inmueble ante el Registro Público de la Propiedad y quien queda obligada a entregar el inmueble en propiedad al comprador (en las condiciones en que estaba cuando se firmó el contrato de compraventa).
De esta manera podemos decir que en el contrato de compraventa se establecen las partes y sus obligaciones
4. ¿Qué información debe contener un contrato de compraventa de bien inmueble?
Para realizar un contrato de compraventa, lo más básico es escribir la fecha y el lugar donde se lleva a cabo el acuerdo, así como los nombres del comprador y el vendedor. Sin embargo, la siguiente información también es necesaria para formalizar un contrato de compraventa de bien inmueble en México:
- Nombre completo de las partes que celebran el contrato (comprador y vendedor).
- Domicilio de las personas que venderán y comprarán el inmueble.
- Título de propiedad del vendedor.
- Detalle del bien inmueble que se está comprando (ubicación, número de registro, descripción del bien inmueble).
- Cuentas predial y agua.
- Gravamen o carga.
- El precio del inmueble.
- Avalúo del inmueble.
- Fecha y forma en que se realizará el pago.
- Fecha de entrega del bien inmueble.
- Forma en que se manifiesta el acuerdo entre las partes:
- Firma del contrato de compraventa de inmueble.
- Acudir ante el Notario Público de tu preferencia en la ciudad en donde se encuentre el inmueble vendido para que quede constancia ante una escritura pública la cual deberá ser firmada por ambas partes.
- Inscribir o registrar la escritura pública en la oficina del Registro Público de la Propiedad del lugar en donde se encuentra ubicado el inmueble, en donde se hará el cambio de propietario de dicho inmueble.
- Vigencia del contrato, que es de vigencia permanente para este tipo de contrato.
- Impuestos.
5. ¿Qué información sobre el inmueble debe contener un contrato de compraventa?
En el contrato de compraventa de bienes inmuebles es muy importante especificar las características del inmueble, las cuales deben ser como mínimo:
- Metros cuadrados de la propiedad. Detalles del terreno y del inmueble construido.
- Uso de suelo. Especificar si el terreno es para construcción habitacional u otras. Por ejemplo, en Ciudad de México el suelo urbano se clasifica en:
- Habitacional (H).
- Habitacional con comercio en planta baja (HC).
- Habitacional mixto (HM).
- Habitacional con oficinas (HO).
- Equipamiento (E).
- Industria (I).
- Áreas Verdes (AV).
- Espacios Abiertos (EA).
- Centro de Barrio (CB).
- Libre de gravámenes: El dueño declara que la propiedad no tiene hipotecas ni deudas y está libre de todo problema legal.
- Libre de comodatos y servidumbres: El propietario declara que no hay terceros que puedan reclamar la propiedad.
Conoce más: ¿Qué es un certificado de libertad de gravamen y para qué sirve?
6. ¿Qué información hay que especificar sobre el título de propiedad del vendedor?
Para acreditar que el propietario del bien inmueble es en realidad propietario, hay que identificar el título de propiedad con un documento oficial, el cual puede ser la escritura pública y los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Para poder verificar que el título de propiedad está vigente, es importante acudir ante el Registro Público de la Propiedad y solicitar una búsqueda de antecedentes registrales. De esta manera, ahí pueden verificar quién es el propietario actual del inmueble y tú puedes cotejar que sea la misma persona que te quiere vender.
7. ¿Cómo se calcula el valor del inmueble?
Hay varios factores que influyen al momento de determinar el valor de un inmueble en México. Antes de definir un número, es importante tomar en cuenta lo siguiente:
- El valor catastral (lo encuentras en la boleta del predial). Es la valoración objetiva de un inmueble de acuerdo al valor del suelo y de la construcción, y dependen de:
- La ubicación.
- Metros cuadrados de construcción.
- Metros cuadrados de terreno.
- Uso.
- Antigüedad de la construcción.
- El valor comercial. Es el que determina un perito en un avalúo comercial.
- El valor inicial del inmueble, que se encuentra en el título de propiedad del vendedor.
Normalmente, el principal valor que determina el precio de venta de un inmueble es el valor comercial. Por esto, es importante que dentro del contrato de compraventa se especifique el avalúo practicado al inmueble y el precio final de venta.
¿Y qué es el avalúo? El avalúo de un inmueble es una inspección que realiza un perito, que suele ser un Ingeniero Civil, al inmueble que se pretende vender, para emitir un dictamen del valor comercial de dicho inmueble.
9. ¿Qué documentación se necesita para comprar un inmueble?
Para poder formalizar la compraventa y escriturar una propiedad, es necesario tener toda la documentación necesaria antes de ir al Notario Público, lo que te ayudará a evitar contratiempos.
Lista de documentos para poder adquirir una propiedad:
- Identificación oficial del vendedor:
- Acta de matrimonio en caso de que este esté casado.
- Si el vendedor es una sociedad mercantil, se deberá mostrar la identificación del representante legal suscrito en la escritura anterior.
- Mostrar el Título de Propiedad o Escritura Notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad con la siguiente información:
- Ubicación y dimensiones del inmueble.
- Nombre del propietario.
- Régimen bajo el cual se adquirió la propiedad.
- Documentación del inmueble:
- Libre de adeudo de servicios.
- Libre de gravamen.
- Comprobante de pago del impuesto predial de los últimos 5 años.
- Identificación oficial del comprador:
- Si los compradores son un matrimonio y van a firmar de forma mancomunada, es importante que ambos muestren su identificación oficial y acta de matrimonio
- Carta de liberación de crédito hipotecario, en caso de que el inmueble se haya pagado con una hipoteca.
- Avalúo vigente.
10. ¿En qué momento se hace la transferencia de propiedad de un inmueble?
Una vez firmado el contrato de compraventa de bien inmueble, hay que formalizar el contrato. Esto significa que hay que ir con un notario público para que éste de fe y legalidad del contrato. Una vez que se haya firmado el contrato ante el Notario Público, la notaría es la encargada de acudir al Registro Público de la Propiedad para hacer el cambio de propietario del inmueble. Una vez que quede el registro, el Notario te entrega las escrituras (escritura pública) que serán tu título de propiedad junto con el contrato de compraventa firmado.
En este momento, ya eres propietario o propietaria oficial de un bien inmueble.
Esperamos que con estas preguntas hayamos resuelto tus dudas respecto a los contratos de compraventa de bienes inmuebles en México. Si quieres un formato de contrato compraventa, te invitamos a descargar nuestra plantilla de contrato de compraventa.
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