Los intereses reales de un crédito hipotecario representan el rendimiento obtenido en el pago la hipoteca, luego de descontar la pérdida de valor a causa de la inflación.
Estos reflejan de una manera más exacta los intereses verdaderos, toda vez que el dinero no tiene el mismo valor en el momento del préstamo que al ser devuelto. Los intereses reales pueden deducirse en la Declaración Anual, algo conveniente si quieres recuperar un poco de lo que pagas por tu crédito hipotecario.
¿Cómo calcular los intereses reales?
Los intereses reales equivalen al resultado de restar la tasa anual de la inflación —que en diciembre del 2022 cerró en 7.86% (Banxico)— al interés de tu crédito hipotecario. Es decir, si la tasa de tu hipoteca es del 10% y la tasa de inflación fue de 7.82%, lo que puedes deducir es el 2.18% de intereses reales.
¿Cuándo y cómo deducir los intereses reales?
La devolución de intereses reales hipotecarios debe solicitarse antes del 30 de abril, fecha límite para presentar la Declaración Anual.
Para conocer la cantidad precisa, la institución financiera que otorgó el crédito hipotecario debe expedir un comprobante fiscal, conocido como constancia de intereses, en el que conste el monto del interés real pagado
¡Ojo! A pesar de que el sistema del SAT tiene precargada esta información, es importante tener la constancia de intereses para comparar y verificar que el monto sea correcto.
¿Cómo deducir los intereses reales si hay coacreditación?
En este caso, las instituciones financieras dan por hecho que los intereses reales fueron pagados por el titular del crédito —al no tener la certeza de quién aportó más y quién menos—, motivo por el que se entrega una sola constancia o comprobante.
Limitantes al deducir los intereses reales de tu crédito hipotecario
Como señala el artículo 151 de la Ley del ISR, es posible deducir los intereses hipotecarios siempre y cuando el monto de los préstamos no exceda las 750,000 Unidades de Inversión (Udis); es decir, $5,820,954.75 considerando que hasta marzo del 2023 el valor de la Udi fue de $7.761273 (Banxico).
En caso de que se supere este límite, la deducibilidad se reducirá de forma proporcional al excedente sobre dicho monto.
Los intereses reales de una hipoteca están sujetos al límite de deducciones personales; es decir, este monto —junto a otras deducciones personales— no puede exceder cinco Unidades de Medida y Actualización anuales ($189,222) o 15% del total de los ingresos anuales, incluidos los exentos.
Pasos para deducir tu hipoteca
1. Solicita a la institución financiera que te expida una constancia de intereses reales, comprobante fiscal que servirá como evidencia para deducir estos recursos y en donde se detalla el monto del interés real pagado.
2. Revisa que la devolución de los intereses reales, más la suma de las otras posibles deducciones incluidas en la declaración anual, no sea superior al 15% del ingreso anual o cinco Unidades de Medida y Actualización anuales ($189,222).
3. Antes de iniciar tu declaración, verifica todos los datos para evitar sorpresas o tener que corregirlos posteriormente. Coteja que la institución otorgante de la hipoteca tenga registrado tu RFC correctamente. Otros datos que también debes revisar al momento de presentar la declaración —y que deben estar correctos en los comprobantes fiscales— es la ubicación del inmueble y el monto de los intereses nominales devengados.
4. Evita deducir conceptos distintos a los intereses reales del crédito hipotecario, como son seguros, recargos, intereses ordinarios, servicios financieros y honorarios, entre otros.
5. Procura deducir el pago de tu crédito hipotecario en el siguiente año fiscal en el que se compró el inmueble, así obtendrás un beneficio o saldo a favor durante todo el plazo que se pagó la hipoteca.
Te aconsejamos invertir tiempo en deducir los intereses reales de tu crédito hipotecario y no dejarlo pasar. Recuerda que es un ingreso que podrías recibir durante los 5 a 20 años que dure el plazo de la deuda.
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¡Preapruébate y comienza a deducir el pago de tu crédito hipotecario!
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