¿Estás pensando comprar una casa, pero no sabes por dónde empezar? La primera pregunta que debes hacerte, incluso antes de solicitar un crédito hipotecario, es ¿cuánto te costará adquirir una casa?
En este artículo te diremos cómo se calcula el precio de una casa en México y qué son los avalúos inmobiliarios. Además, te contaremos sobre el valor catastral y te mostraremos los datos del Índice SHF de Precios de la Vivienda en México.
¿Cómo se calcula el precio de una casa en México?
Para calcular el precio de un inmueble se toman en cuenta varios aspectos como:
- Ubicación de la propiedad.
- Dimensión del terreno.
- Condiciones de la construcción o terreno.
- Materiales y tamaño de la edificación.
- Mantenimiento y condiciones actuales.
- Edad y estado del inmueble.
Existe un valor que proyecta la probabilidad de posibles remodelaciones al inmueble, llamado vida probable (VP) y se define de la siguiente manera: la vida útil de un inmueble es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral, y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.
En general, el tiempo de vida útil de una construcción se determina evaluando las condiciones en las que se encuentra, así como de los materiales empleados. De acuerdo con el método físico de valuación de construcciones en México, primero se establece un periodo promedio del inmueble, tomando en cuenta el tipo de construcción.
Tipo de construcción y calidad
- Residencial de lujo – 70 años.
- Residencial de buena calidad – 70 años.
- Medio de buena calidad – 60 años.
- Medio de mediana calidad – 60 años.
- Interés social-popular con acabados – 50 años.
- Interés social-popular con semiacabados – 50 años.
- Interés social-popular autoconstrucción – 50 años.
- Departamentos de lujo – 70 años.
- Departamentos de bueno calidad – 70 años.
- Departamentos de mediana calidad – 60 años.
- Departamentos de interés social – 50 años.
El tiempo de vida útil de una propiedad se obtiene por medio de un avalúo inmobiliario, mismo que debe realizarse al momento de poner una casa en venta, ya que es imprescindible para establecer el precio de venta.
¿Qué es un avalúo inmobiliario?
La mejor forma de calcular el precio de venta de una propiedad es a través de un avalúo inmobiliario, el cual consiste en un dictamen técnico con validez legal. Este documento presenta la estimación comercial del inmueble, reflejada en cifras monetarias.
Contar con un avalúo genera beneficios:
- Al vendedor, le permite colocar en venta su vivienda a un precio justo, conforme al valor de su patrimonio.
- Al comprador, le garantiza estar pagando el precio real del inmueble y, con ello, tener la tranquilidad de realizar una auténtica inversión.
Para contar con un avalúo comercial correcto, lo ideal es acudir con un Valuador Inmobiliario que cuente con certificación y respaldo de algún colegio o asociación de valuadores, con el fin de evitar ser víctima de un fraude.
¿Y cuál es el valor catastral de un inmueble?
Un avalúo catastral se usa para determinar el valor de los impuestos que se deben cubrir cuando se compra o se vende un inmueble, como el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), el Impuesto Sobre la Renta (ISR) o el impuesto predial. Con éste no se obtiene el precio de venta de un inmueble, lo que establece es solo un porcentaje del valor total.
Es decir, a partir del avalúo catastral se establece la base sobre la que se determinan las tarifas que se cobrarán anualmente por cada uno de los impuestos relacionados con las propiedades.
¿Cómo se calcula el valor catastral?
El valor catastral se puede determinar por la suma del valor catastral del suelo más el valor catastral de construcción.
Su cálculo depende de las características de cada propiedad, así como la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Los valores de cada uno de estos factores son obtenidos por los colegios de valuadores. Ellos realizan estudios para determinar dicho valor por metro cuadrado para cada región específica, así como colonias o avenidas comerciales.
Estos estudios son luego aprobados por el Catastro y el Congreso del Estado.
Entonces, ¿cuánto cuesta una casa en México?
Al primer semestre de 2021, a nivel nacional, el precio promedio de una vivienda fue de $1,324,000 y el precio mediano de $774,000.
Al ordenar los precios de los créditos hipotecarios de menor a mayor a nivel nacional, se observa que el 25% de las operaciones se realizaron por un precio igual o menor a $529,000. El precio mediano fue de $774,043 pesos, lo que significa que 50% de las operaciones en el mercado de la vivienda se realizaron por debajo de este monto y la otra mitad por arriba.
Finalmente, el precio del 75% de las viviendas fue menor o igual a $1,470,029 y el resto tuvo un precio superior a este monto.
El precio de las viviendas con crédito hipotecario aumentó 8.7% en el tercer trimestre del año, respecto al mismo periodo de 2020; mientras que en el acumulado a septiembre 2021, respecto al acumulado a septiembre de 2020, la apreciación de este fue de 7.6%.
En la Zona Metropolitana (ZM) del Valle de México, el Índice SHF creció 2.6%; en la de Guadalajara 8.8%; en la de Monterrey 8.4%, en Puebla-Tlaxcala el crecimiento fue de 8.6%, en la ZM de Toluca 6.0%, en la de Tijuana 9.9%, en la ZM de León 7.1% y en la de Querétaro 6.6% en los primeros seis meses de 2021.
El Índice SHF de Precios de la Vivienda mostró en el primer semestre de 2021 una apreciación de 7.1% a nivel nacional en comparación con el mismo periodo de 2020; mientras que en el segundo trimestre de 2021 la apreciación de este fue de 7.8 por ciento.
El precio por metro cuadrado de la vivienda aumentó 10.9% en lo que va de 2021 con respecto a 2020, mientras que el de la construcción lo hizo en 6.8 por ciento.
Los resultados completos del Índice SHF de Precios de la Vivienda en México se pueden consultar en el enlace adjunto del sitio oficial del Gobierno de México.
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