Vas caminando por la calle y un gran letrero se roba tu atención: ¡REMATE HIPOTECARIO! Aunque este anuncio nos advierte que una gran oferta está en puerta, podría tratarse de una oportunidad sin precedentes o de un terrible espejismo financiero.
Un remate hipotecario tiene lugar cuando una institución financiera o banco vende los derechos de una hipoteca a un tercero, debido a que su primer acreditado no le pagó a tiempo.
La razón de su bajo precio es simple: a la institución financiera le interesa recuperar el dinero del crédito, no el inmueble. Como el primer acreditado ya pagó una parte de la vivienda, en su mayoría intereses, ahora queda recuperar el capital.
Aunque todo suena como una adquisición de ensueño, comprar una propiedad bajo este estatus implica varios riesgos. Antes de ahondar en el tema, te contaremos un poco más sobre el proceso.
Proceso de compra
El proceso para comprar una propiedad en remate dependerá de la institución que esté de por medio. Los bancos suelen contar con un amplio catálogo de inmuebles a precios muy bajos, con los requerimientos tradicionales para la adquisición.
Instituciones como el Infonavit también invitan a participar en subastas de unidades abandonadas, especialmente para empresas morales o desarrolladoras que pueden realizar compras por mayoreo.
El proceso de un remate tiene diversas etapas:
1. Reciente
Mientras más reciente sea el trámite, mayor será el ahorro para el comprador. En etapas iniciales, el ahorro en la compra del inmueble va del 60 al 70%, en relación con su valor comercial. En estos casos, el comprador-inversionista tendrá que esperar de tres a cuatro años para recuperar tal inmueble.
2. Intermedia
En etapas intermedias, el ahorro ronda el 50% e implica un tiempo de espera de dos años en promedio.
3. Tardía
En etapas finales, existe un ahorro del 20 o 30%. En cuanto a la recuperación, puede ir de un año a 18 meses.
Nota: El banco o la institución que haya otorgado el crédito venderá el inmueble a un precio mucho menor al de su valor real. Es decir, si el inmueble tiene un valor de $1,000,000 y la deuda vencida es de $500,000, el precio de venta será por esa última cantidad.
Tipos de Remates
Remates judiciales. En este tipo de remates, las propiedades están sujetas a una subasta pública. Para participar, es necesario hacer un depósito a Bansefi del 10% del valor publicado —porcentaje que varía en cada estado— y realizar una oferta de manera privada. El nuevo propietario será quien oferte la mayor cantidad y deberá pagar el monto completo en los próximos 5 días hábiles al cierre de la subasta.
Es importante estudiar el expediente para conocer las particularidades; revisar que la propiedad venga de un juicio hipotecario —debido a que otro tipo de remates se vuelven inciertos— y pagar a tiempo para no perder el depósito (BIDE o billete de depósito).
Un punto negativo respecto a estas subastas, es que no es posible visitar el interior de los inmuebles antes de adquirirlos, por lo que se tendrán que “conocer” por medio de fotografías o a través de otras plantas del edificio.
Remates bancarios. En estos remates, las instituciones financieras recurren a la venta de créditos para deshacerse de los casos con retrasos e impagos, y en ocasiones, de inmuebles. Los remates bancarios pueden efectuarse a través de los propios bancos o mediante despachos jurídicos.
Los remates bancarios se clasifican en dos tipos:
1. Litigiosos. La propiedad se encuentran entre la demanda y la preparación del remate, trámite conocido como cesión de derechos litigiosos. En los remates litigiosos se compra el crédito que existe a favor del banco, la garantía hipotecaria y el juicio que se ventila en contra del deudor —no se compra la propiedad en concreto—. Estas operaciones se llevan a cabo ante notario público o en el juzgado.
Es importante considerar que también se deberán cubrir los gastos del litigio, así como los abogados y notarios que participen, sin olvidar las deudas pendientes de los servicios. Además, será imposible visitar la propiedad y conocer sus condiciones, debido a que aún podría estar ocupada por el deudor.
2. Adjudicados. Una propiedad adjudicada es aquella que ya ha sido liberada de todo juicio, facilitando su compra y posesión. En la mayoría de los casos, las instituciones hipotecarias, los despachos jurídicos o las empresas especializadas, inician todo acto legal para obtener los derechos y, posteriormente, ponen el inmueble a la venta a un precio accesible.
Expertos recomiendan que, antes de hacer una compra, se verifique el estado actual de la vivienda para averiguar si realmente está liberada.
Recomendaciones
- Piensa en la compra del inmueble como una inversión. Este tipo de inmuebles no están recomendados para personas que buscan comprar una vivienda para habitar, sino para aquellas que desean diversificar su portafolio de inversión. Su entrega puede tardar de 10 meses a 4 años y el nuevo dueño tendrá que pagar costos adicionales, como los honorarios de representación de los abogados; el pago de los servicios e impuestos que la vivienda no tenga en orden; la escrituración, el impuesto sobre la renta y el certificado ante el Registro Público de la Propiedad.
- Considera que el pago debe hacerse de contado. En los remates NO se aceptan créditos hipotecarios o créditos del Infonavit. Son inmuebles que están en venta por falta de pago, por lo que no pueden ser adquiridos con otro crédito. Ninguna institución otorga financiamientos para adquirir estas viviendas, debido a que no hay una escritura y la documentación no está en orden, es decir, se trata de inmuebles que están en medio de un proceso legal —a menos que sea una propiedad adjudicada—.
- Ten en cuenta los riesgos. La entrega no es inmediata porque su adquisición conlleva un proceso legal que depende de otras instancias, como notarías y registros. Recuerda que, probablemente, aún no hayan podido desalojar a los inquilinos y no te será posible ver la casa por dentro.
- Reflexiona sobre tu capacidad de pago y solvencia económica. En términos financieros, es importante que un notario haga un cálculo de cuánto tendrás que pagar por derechos, impuestos y honorarios. Normalmente, el comprador cubre los gastos relacionados con la venta, así como el ISR generado de la venta del inmueble. En los remates, el costo por el pago de dichos impuestos puede ser inclusive mayor al de una operación tradicional, debido a que el comprador tendría que cubrir esta contribución y todos los gastos relacionados con el juicio.
- Busca la ayuda de profesionales en el tema. De acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), es importante contar con la asesoría de un abogado especializado en materia de litigios hipotecarios y mercantiles, con la finalidad de revisar el expediente del juicio y los antecedentes de la propiedad. Sólo de esta manera podrás asegurarte de que todo está en orden.
Si cuentas con el dinero para solventar un proceso de este tipo, sigue los consejos de la Condusef y protégete ante posibles fraudes. Si lo que buscas es un trámite seguro, transparente y rápido, dale la oportunidad a un crédito hipotecario y estrena casa en menos de un mes.
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